近日，房地產龍頭萬科發布2021年財報，報告期內實現合同銷售金額6277.8億元，營業收入4528.0億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年后，出現上市31年以來第三次凈利潤下滑，且下滑幅度近乎腰斬。萬科董事會主席郁亮表示，已取消所有高管層級，全部下沉到前線。
從2007年提出“拐點論”、2018年判斷“白銀時代”已經到來、再到近期稱房地產步入“黑鐵時代”，萬科對行業的認知與研判，一直備受關注。而萬科2021年度的業績，再次將房地產的周期變遷、以及巨變中萬科的處境推向大眾視野。
業績腰斬、停止買賣！房地產商處境難言樂觀
近幾年，房地產行業的輝煌時代逐漸逝去，進入2022年，房地產商的日子仍不好過。這一點從近期房地產上市公司密集發布的2021年財報數據即可窺知一二。
正榮地產：正榮地產累計合約銷售金額為1456億元，同比增長2.6%；實現收入369.92億元，同比增長2.4%；毛利53.82億元，同比減少22.04%；歸屬股東凈利潤8.09億元，同比減少69.48%；核心純利22.84億元，同比減少30.9%。
建業地產：全年合約銷售額為601.05億元，同比2020年減少約12%；建業地產收益約為419.59億元，同比下跌3.1%，物業銷售收益由2020年約416.07億元減少2.2%至2021年約407.09億元；毛利約為68.11億元，同比減少20.8%；毛利率約16.2%，同比下跌3.7%；凈利潤約12.53億元，同比減少40.4%。
碧桂園：服務實現收入288.43億元，同比增長84.9%；毛利88.64億元，同比增長67.3%，毛利率下降至30.7%；凈利潤約為43.5億元，同比增長約56.4%。
富力地產：2021年富力地產實現收入764億元（人民幣，下同），同比減少11.05%，包括按平均售價每平方米8300元入賬建筑面積831萬平方米；毛利49.63億元，同比減少75.66%，歸屬股東凈虧損88.48億元。富力地產合約銷售總額為1202億元，銷售總建筑面積941萬平方米。新增土地資本開支總額僅為30億元，較2020年減少80%。
此外，新力控股、融信中國、融信服務、世茂集團、世茂服務、中國恒大、恒大物業等20多家房企及物業公司預計延期發布年報。根據港交所的相關規定，4月1日早間，世茂集團、當代置業、佳兆業集團、中國奧園、奧園健康、融創中國、花樣年控股、彩生活、陽光100中國發布停牌通告，于當日上午9時起暫停買賣。
上述房企中，融創中國和景業名邦已經發布盈警公告，表示2021年公司擁有人應占的凈利潤將分別較2020年下降約85%、60%。而其余幾家房企，因為出現流動性困難，業績表現也難言樂觀。
“疫情”成了擋箭牌，短期之內無法緩解
無論是凈利下跌近半，還是毛利率下跌近兩成，亦或是因各種原因延遲刊發業績導致停牌，都反映出房地產行業目前的困境。造成如此情況的原因非常復雜，但“疫情影響”無疑成了當下最好的“擋箭牌”。疫情之下工地建筑停工、終端消費者剛需也有所減弱。但遺憾的是，無論房地產企業作何應對措施，疫情的“黑天鵝”都不會迅速飛走，困境也無法在短期內火速回暖。
在剛剛過去的3月，中國房地產行業下行壓力持續，企業銷售同比降幅較1、2兩月進一步擴大。TOP100房企單月僅實現銷售操盤金額5115.4億元，同比降低52.7%。累計業績來看，1-3月百強房企的整體業績規模同比大幅降低47%，可謂是開局慘淡。具體來看，一季度有逾8成的百強房企累計業績同比降低，其中近4成企業的降幅高于50%。
在目前房地產行業風險未出清、仍有企業債務違約及暴雷的情況下，一季度金融機構放款較為謹慎，整體融資未有明顯回暖、多數企業流動性壓力持續。2022年一季度行業100家典型房企的融資規模同比大幅下降52.5%，2022年至今有約75%的房企融資規模同比減少，其中有近4成企業同比降幅超過50%，短期內規模房企整體的融資規模仍將保持在低位。
2022年一季度，房地產行業仍處在深度調整期，多部委密集表態穩地產，房企融資、預售資金監管適度松綁，居民按揭貸款政策邊際改善，各地放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放松限貸、下調房貸利率。15城出臺新政刺激購房需求，重點涉及松綁限購、取消限售、發布購房補貼、棚改貨幣化安置等。展望二季度，中央政策基調維持房住不炒，政策將適度松綁但不會全面刺激。
重慶原市長、中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆預測，今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。且房地產企業狂熱的集資炒地亂發展情況會有所收斂，房地產商數量也將減少近九成。
殃及池魚！涂料行業逆境中迎變局
從高樓起、宴賓客到樓坍塌，近年來房地產行業由黃金時代進入黑鐵時代可謂是迅雷不及掩耳之勢。調控的加碼，外部環境愈發嚴峻，融資渠道大幅受限，土地價格攀升導致利潤承壓，房地產行業迅速步入“冬天”。此前能夠讓建涂龍頭“抱大腿”的房產“大佬”，如今卻頻頻爆雷。以往以登上知名房地產龍頭優秀供應商榜單為榮的涂料企業，如今卻成為首當其沖的“受害者”。
東方雨虹表示，公司與恒大已無業務合作關系，同時因恒大在與公司合作期間，產生的收入占公司收入比例小，且公司近年來持續加強回款管理，因此截至目前，恒大與公司無大額債權債務關系，且沒有違約情形發生。
科順股份表示，公司與恒大相關主體的業務合作非常少，其運作情況不會對公司經營產生重大影響。
凱倫股份表示，報告期內凱倫股份與恒大集團及其成員企業存在防水卷材、涂料等產品業務往來，因恒大集團及其成員企業資金周轉困難，出現商業承兌匯票逾期未兌付情況。
北新建材表示，公司產品在恒大地產項目上的銷售額占公司營收比重很小，恒大應收賬款占公司應收賬款比重很低，公司對應收賬款施行差異化管控并已采取多種措施對應收賬款進行催收。
亞士創能表示，公司部分房地產客戶出現信用風險擴大現象，減值跡象明顯，根據有關規定，亞士創能第四屆董事會第二十四次會議決定，對相應金融資產單項計提減值損失59884.51萬元（含此前已計提的減值損失4435.46萬元），對報告期利潤構成重大影響。
葉氏化工表示，因為主要原材料價格大幅上升，而未能夠往下游客戶轉嫁，導致毛利率同比下滑8.1%，達到21.3%。另外，從2021年下半年開始，受制于國內對于房地產商的整頓政策，葉氏化工涂料業務長期合作的房地產商出現經營上及資金上的問題，整體應收賬及相關跟投債券風險大幅提升，涂料業務年內進行了一次性1.1億港元的特別計提及減值。
事實上，無論房地產爆雷榜中有多少是你的客戶，或者你是否與他們有任何生意或者資金上的關聯，在房地產行業火速入冬之際，你都無法獨善其身。從樓宇建筑中的真石漆，到裝修施工中的內外墻涂料，再到衍生產業鏈中的家具漆、兒童漆，家電、家居等，可以說整個涂料行業都進入了減量時代。
2021年中國涂料行業企業總產量約3800萬噸，同比增長16%；利潤總額預計可達303億元，同比降低4%。這也就意味著，在行業本就過剩的困局中，涂料企業正在遭遇下游需求緊縮、行業惡性競爭以及上游壓力遞增的多重壓力。而作為國民經濟支柱的房地產行業“雷聲”不斷，連鎖反應之下，涂料企業的機會和資源紅利轉眼間消失殆盡，生意慘淡和資金鏈緊張的雙重危機正在愈演愈烈。